隨著北京大興區舊宮鎮綜合地塊的落槌，關注度極高的北京今年首輪土地集中拍賣宣告收官。據統計，5月10日和5月11日兩天，共有25宗土地進入現場競拍階段，合計拍賣金額981億元。加上此前4宗底價成交的地塊和1宗招標出讓的土地，北京首輪集中土拍共攬金1110億元，相當于去年北京土地出讓金的一半以上。
房企激戰北京土拍
全國22城集中供地大幕拉開，北京一定是最受關注的存在。5月11日下午，《中國消費者報》記者看到，在人頭攢動的北京政務服務中心土地交易大廳的轉播室，聚集了上百名房企投資、投拓人員以及前來觀戰的媒體、研究機構，大家盯著大屏幕上轉播的拍賣現場的一舉一動，不時傳出各種感嘆、吐槽，真可謂“幾家歡樂幾家愁”。在這場土地盛宴里，有的房企碩果累累，也有的顆粒無收。
據記者統計，本次集中放出的30宗土地共吸引超過200個競拍主體，僅繳納的保證金就突破千億元。排除重復后實際有53家房企及聯合體參與競爭，并且有4家房企報名競拍地塊超過20宗。比如金地本次共報名24宗地塊，其中22宗以聯合體形式報名;保利以聯合體形式報名了23宗地塊;華潤以聯合體形式報名了22宗地塊;首開也以聯合體的形式參與了21宗地塊的競拍;北京拿地大戶中海則獨立進場，報名了18宗地塊;在北京市場久未拿地的萬科，也報名參與了16宗地塊的競拍。
從成交信息來看，卓越集團成為北京此次土拍最大的黑馬，單獨摘地1塊，又以聯合體形式拿地3塊，成為收獲最多的房企。首開及聯合體也取得了4宗地塊，成績斐然。金地、融創、保利、中交、中冶分別取得了2宗地塊，碧桂園、金茂、金輝、華潤、中駿、城建、招商等取得了1宗地塊，而此前拿地呼聲極高的中海卻空手而回。
全面限價 嚴控土地溢價
“不拿地是‘等死’，拿地是‘死緩’。”5月 11日，在北京此次土拍現場，行業排名TOP5的一家房企投拓總監對《中國消費者報》記者如此直言，“最優策略還是搶地，然后快周轉。”在他看來，萬科多年前喊出的口號“活下去”，正是當下房企心態的真實寫照。
中指研究院北京公司研究副總監李益峰經測算后對《中國消費者報》記者表示，此次北京土拍的地塊整體溢價率水平處于低位。成交的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規模約 345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元，成交 總 金 額 為1110億元。依此計算，此輪土拍平均溢價率不足8%。
李益峰表示：“在全面限價以及其他嚴密的土拍規則的約束下，此次北京土拍可以說十分理性，成交地塊整體溢價率水平較低，落實了‘穩地價’的目標。”
貝殼研究院高級分析師潘浩接受《中國消費者報》記者采訪時表示，此次北京推出土地的總體質量較高，但同時也設置了較多的限制條件，共有21宗地塊設置了最高限價，雖然大量地塊觸及了價格上限，但總體溢價率并不高。除朝陽區豆各莊地塊溢價率超過15%、密云檀營鄉地塊溢價率14.95%等少數地塊外，大多數土地的溢價率在10%以下，被房企重點關注的海淀區樹村地塊，溢價率僅為2.5%。
據潘浩介紹，此次北京在競拍規則方面也有所創新，有13宗土地競報公共租賃住房面積，有16宗土地執行“套內70/90”政策，還有一些地塊設置了競報高標準住宅建設方案的環節，這些限制條件使得房企在土拍競爭中趨于理性。
未來品質競爭更趨激烈
事實上，北京樓市調控政策堪稱全國最嚴，這對房企的操盤能力、盈利能力有著極高的要求，房企對北京樓市的風險普遍有著一定的認知。此次土拍中，以聯合體形式參與競拍的占比過半正是說明了這一點。
“溢價率定得這么低，價格上限規定得這么死，北京此次土拍把房住不炒的基調體現得很明顯了。”一位新晉千億房企的工作人員對《中國消費者報》記者表示，“和頭部房企同臺競技的壓力還是很大的，我們的資金和人力都不足，只能選擇集中押寶稍微偏僻一些的地塊，當然這對操盤能力是很大的考驗，也是我們這種級別的企業無奈的生存選擇吧。”
他坦言：“成功搶到地只是第一步，如何讓產品受到客戶的認可，如何盈利才是最關鍵的考量。”
以此次成交的東小口鎮馬連店地塊為例，其成交樓面價5.3萬元/平方米，而政府給出的樓盤限價只有6.3萬元/平方米，也就是說，該地塊的樓面價與未來銷售價格僅差1萬元/平方米，開發商后續的操作難度不小。
北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志認為，集中供地的新嘗試可以說是非常成功。土拍結果并未超出預期，未來北京土地市場不再會出現“地王”。而北京的商品房銷售價格也將出現較長時間的平穩局面，對購房者而言這是利好。以后企業之間的產品競爭會越來越激烈，企業要獲得理想的利潤，難度也會越來越大。 記者 孫蔚
