繼物業(yè)管理之后，房企再次瞄準(zhǔn)了一個(gè)講述資本故事的新賽道——代建。
5月18日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中原建業(yè)已于5月18日開啟國(guó)際配售及香港公開發(fā)售，將于5月31日正式掛牌上市，上市代碼09982.HK。從去年11月披露招股書到通過(guò)聆訊，中原建業(yè)共用時(shí)6個(gè)月。
建業(yè)地產(chǎn)是河南本土房企龍頭，中原建業(yè)是它旗下的代建公司。如果順利上市，中原建業(yè)將成為除綠城管理之外，港股第二家內(nèi)地地產(chǎn)代建企業(yè)。這兩家公司，均引入祥來(lái)有限公司作為基石投資者。
“河南王”胡葆森也將迎來(lái)旗下第四家上市平臺(tái)，余下三家為建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活，后兩者分別主攻裝配式建筑、物業(yè)管理。如果按中原建業(yè)招股價(jià)區(qū)間計(jì)算，四家公司總市值將介乎252.36億~278.36億港元區(qū)間。
在房地產(chǎn)的“黃金年代”，我國(guó)代建行業(yè)發(fā)展較為緩慢。2016年新一輪地產(chǎn)調(diào)控開啟后，房企為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、分散風(fēng)險(xiǎn)，開始密集入局代建領(lǐng)域。如今，建業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)感也日漸濃重，開始謀求在新賽道突圍。
河南“地產(chǎn)王”的資本局
五天前，建業(yè)地產(chǎn)剛經(jīng)歷了一場(chǎng)股價(jià)暴跌風(fēng)波。
5月13日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，自13日上午9時(shí)起在港交所短暫停止買賣。下午13時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)復(fù)牌后隨即閃崩，股價(jià)暴跌逾60%，截至收盤報(bào)2.02港元/股，跌幅達(dá)49.67%，14日跌幅仍達(dá)6.03%。
當(dāng)晚，建業(yè)地產(chǎn)火速發(fā)布關(guān)于“不尋常股價(jià)及成交量波動(dòng)”的公告，稱13日是分拆中原建業(yè)上市的除權(quán)日，此次下跌是除權(quán)后的重新定價(jià)行為。
據(jù)該集團(tuán)此前披露，建業(yè)地產(chǎn)將向原股東分派中原建業(yè)相應(yīng)股份，合資格股東持有1股建業(yè)地產(chǎn)分1股中原建業(yè)，持有90股以上可優(yōu)先認(rèn)購(gòu)中原建業(yè)。而5月13日為按除權(quán)基準(zhǔn)買賣的首日，致使股價(jià)發(fā)生波動(dòng)。
經(jīng)歷17、18兩日調(diào)整后，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)微幅回升至2.11港元，但較暴跌以前仍處在“腰斬”水平。不過(guò)，中原建業(yè)的上市進(jìn)程正在按計(jì)劃推進(jìn)，該公司將以分拆+全球發(fā)售的方式登陸港股。
具體而言，在公司總股份數(shù)32.82億股中，將有約29.54億股按持股比例分配給原建業(yè)地產(chǎn)股東，總股份的10%約3.282億股將進(jìn)行全球發(fā)售，招股價(jià)格區(qū)間為2.4~3.2港元，對(duì)應(yīng)市值約79億~105億港元。
對(duì)“建業(yè)系”掌舵人胡葆森來(lái)說(shuō)，他手中的資本王國(guó)也將繼續(xù)擴(kuò)張。
因經(jīng)歷股價(jià)暴跌風(fēng)波，目前建業(yè)地產(chǎn)總市值僅62.61億港元，市盈率2.93倍;筑友智造科技總市值24.38億港元，市盈率15.35倍;建業(yè)新生活總市值86.37億港元，市盈率17.06倍，地產(chǎn)平臺(tái)市場(chǎng)估值最低。
與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)一般收益率更高，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低，因此資本市場(chǎng)傾向于給出更高的估值。以“代建第一股”綠城管理為例，目前其市盈率約19.68倍，而母公司綠城中國(guó)市盈率約7.83倍。
拋去賽道屬性，從中原建業(yè)基本面看，該公司2017年至2020年總合約銷售金額復(fù)合年增長(zhǎng)率71.5%，在國(guó)內(nèi)代建行業(yè)中排名第一。2020年度已售面積570萬(wàn)平方米位居行業(yè)第一，占代建市場(chǎng)總份額的29.2%。
從盈利表現(xiàn)看，2018~2020年中原建業(yè)的收入分別為6.76億元、10.29元及11.52億元，同期扣稅凈利潤(rùn)分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元。與此同時(shí)，凈利率分別達(dá)到59.7%、62.3%、59.2%。
截至2020年底，中原建業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約3.85億元。此次上市，經(jīng)扣除包銷傭金、酌情獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)及有關(guān)全球發(fā)售的估計(jì)開支后，中原建業(yè)預(yù)期將從全球發(fā)售收取的所得款項(xiàng)凈額約為8.53億港元。
該公司表示，所得款項(xiàng)凈額約40.0%將用于擴(kuò)展至「大中原」地區(qū)的新市場(chǎng)、豐富服務(wù)種類;約36.0%用于收購(gòu)代建價(jià)值鏈的其他參與者;約14.0%用于提升信息技術(shù)系統(tǒng)及基礎(chǔ)設(shè)施;約10.0%用于一般營(yíng)運(yùn)資金。
代建賽道競(jìng)爭(zhēng)者眾多
雖然中原建業(yè)是第二個(gè)要吃上市“螃蟹”的選手，但在房地產(chǎn)代建領(lǐng)域，參賽者并不稀少。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年7月，我國(guó)發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過(guò)30家。這其中既有大型房企恒大、萬(wàn)科、中海、保利，也有中小型房企當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展等。其中，綠城管理已于2020年7月實(shí)現(xiàn)上市。
一般而言，房地產(chǎn)代建方可為委托方提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營(yíng)銷管理、品牌管理等服務(wù)，并按客戶開發(fā)貨值收取3%~6%的管理費(fèi)，相較地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言利潤(rùn)率更高，風(fēng)險(xiǎn)更低。
中指院預(yù)計(jì)，到2025年國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)容量將達(dá)2.2~2.5億平方米，代建市場(chǎng)規(guī)模的滲透率將達(dá)到14.9%，代建項(xiàng)目銷售額將超2萬(wàn)億，代建合同收入近千億，而2020年底國(guó)內(nèi)主要代建公司收入僅110億元。
“代建模式日益受到房企重視,主要原因在于行業(yè)調(diào)整逐漸深入，導(dǎo)致土地成本高企、融資環(huán)境收緊、房企資金壓力上升，房企在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的需求也越來(lái)越大。”克而瑞認(rèn)為。
以建業(yè)地產(chǎn)為例，2020年其重資產(chǎn)銷售金額約683億元，同比減少4.8%。如果加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額，其合約銷售總額約1026億元，在河南省的市占率為10.8%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，系近年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。
在盈利指標(biāo)方面，去年建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低6.1個(gè)百分點(diǎn)至19.9%。在河南鄭州主戰(zhàn)場(chǎng)，建業(yè)地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，在鄭州結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%。
不僅如此，2020年底建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.5%，凈負(fù)債率為56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48，與2019年踩線情況一致，保持“黃檔”行列，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率居于行業(yè)前列。
該集團(tuán)表示，將代建業(yè)務(wù)分拆上市，有利于實(shí)現(xiàn)股東利益最大化，明確輕重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)重心，完善資源合理分配并增強(qiáng)其決策流程，以對(duì)市場(chǎng)變化;提升企業(yè)形象及透明度，進(jìn)入資本市場(chǎng)，提升融資的靈活性。
不過(guò)，中原建業(yè)同樣面臨區(qū)域布局的挑戰(zhàn)。過(guò)去幾年，中原建業(yè)承擔(dān)著建業(yè)走出河南的重任，截至2020年底共簽約13個(gè)省外項(xiàng)目，分布在海南、新疆、山西等6個(gè)省份，但相較246個(gè)項(xiàng)目總數(shù)而言占比仍較低。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，代建市場(chǎng)的容量受房地產(chǎn)大市場(chǎng)容量所限，有著明顯的天花板。如果未來(lái)中小房企逐漸出局、更多的地產(chǎn)龍頭加入代建賽道，中原建業(yè)此類區(qū)域型企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
