房地產野蠻增長的“黃金時代”，行業與市場充滿著不確定因素，引發資本市場板塊估值下殺，徘徊在估值底部的整個行業似乎總是坐在資本市場的“冷板凳”上，而這個局面，隨著調控、融資、利率等一系列政策與市場數據走向穩定化，開始轉變了。
多家券商曾預判：平穩預期下，房地產板塊估值下殺將被修復，公司銷售與業績增速將成為市場關注點;看好業績優良的行業龍頭公司的表現。
今年2月25日A股房地產板塊的集中脈沖，則被視為房地產板塊輪動來臨前夜的重要信號。被忽視的房地產“隱形白馬”股，開始回歸投資者視野。
“絕對底部”
在今年2月25日，A股中多家房企股票突然觸及漲停板，H股中多家房企股票漲幅則超過12%。對于正處于熱點中的醫藥或者新能源行業而言，在資本市場上上演批量漲停的一幕并不少見，但對于已經“冷靜”了多年的房地產板塊而言，這一幕則極罕見。
廣發證券曾指出，“房地產板塊估值處于絕對底部區域，流動性的邊際改善對龍頭估值底部抬升將起到支撐作用，疊加集中度提升帶來的業績彈性，龍頭公司具備確定性的投資價值。”其他多家券商也做出了房地產板塊輪動將來臨的預判。
從2016年底開始，“房住不炒”伴生一系列政策、金融工具施向房地產。2016年被視為房地產PE值的轉折點，相比較其他行業，當時房地產PE值已經跌到了歷史低位，此后再一路走低，這也讓券商得出了“絕對底部”的結論。
2020年疫情“黑天鵝”過后，房地產板塊再度下探，2020年7月份A股房地產板塊指數達到15393.51左右。隨后板塊下跌，小幅震蕩回彈后，至今維持在13383左右。
在資本市場估值“極寒”同時，房企的銷售業績卻屢創新高，增速不減。
中國指數研究院數據顯示，2020年房企銷售額平均增速達到了14.4%，高集中度下，龍頭房企在其中作用占重頭，TOP50房企總銷售規模已突破10萬億元。相比其他疫情影響下受損嚴重的行業，房地產可謂表現出色。
而疫情洗禮下，一些冒進的巨頭折戟，去掉高歌猛進的濾鏡，“穩健性”成為第一優勢被凸顯出來。從排行榜上看，營收靠前的房企PE值基本上在4-9倍之間，遠低于其他行業，以營收排名位居前列，疫情年業績突出的榮盛發展為例，其PE值甚至不足4。
申萬二級行業評估顯示：從2000年該行業指數發布以來，當前房地產行業包括市盈率(TTM)、市凈率和市銷率均處在歷史最低位置。其中，PE(TTM)當前值為8.56倍，處于歷史2.71%的分位點;PB當前值為1.15倍，處于歷史1.92%的分位點;PS當前值為0.78倍，處于歷史2.8%的分位點。而相反，行業股息率高達3.72%，處于歷史97.72%的分位點，可以看到，地產板塊整體均估值均處于歷史最低位置。
正如眾多券商預判的那樣，2月份的漲停潮印征著房地產板塊開始蓄勁待發，投資契機顯現。同時，自今年4月份開始，各地的集中供地也已拉開帷幕。這一政策間接利好房地產板塊中實力較強的優質房企，其股價也迎來了上漲的機會。
高分紅低估值
盡管房地產股價此前多年不溫不火，但有投資者仍是缽滿盆盈。仍以榮盛發展為例，上市14年來，榮盛發展堅持每年分紅。截至2020年底，其累計現金分紅金額達到了118.37億元。2015-2019年，榮盛發展連續5年派息率超過了當年歸母凈利潤的22%。截至目前，榮盛發展的股息率超過了5%，這一數值遠超銀行理財的收益率，也超過了A股中的大多數企業。就算不靠股價收益，榮盛的股東也是回報豐厚。同類穩健型龍頭房企分紅也多較“大方”，如萬科、保利等。
2020年，盡管出現了疫情“黑天鵝”，榮盛發展的銷售卻逆勢增長超過10%，結合不到4的PE值，投資者形容其在A股超過百家的房企中，是一匹“隱形的白馬”。
年報顯示，2020年，榮盛發展實現簽約金額1270.97億元，同比增長了10.18%，銷售額更是連續3年超過了千億元且逐漸遞增。而其近四年營業收入分別為387億元、563.7億元、709.1億元、715億元，復合增長率約為20%左右;歸母凈利潤分別為57.6億元、75.65億元、91.2億元、75.01億元。
財務健康度方面，截至2020年底，榮盛凈負債率為80.18%，完全達到了監管要求的低于100%。同時，現金短債比為1.23，達到監管要求的大于1倍，短期償債無壓力。此外，其連續4年經營性現金流為正，2020年末的經營活動產生的現金流量凈額13.67億元。年報披露，榮盛發展2020年獲得銀行授信額度931.55億元，境內主流評級機構上調公司主體信用評級至AAA，境外主流評級機構給予公司BB-的主體信用評級。
專業人士認為，標桿房企能夠在外部環境有很大變數的情況下，實現財務數據的穩定增長，主要得益于土儲布局科學，內控能力強，內部管理科學。“過硬的底盤”為其帶來投資的高安全性。
未來兩年業績可預判
榮盛起家于京津冀，此前在環京區域布局了多個優質項目。近年來，逐步發力長三角、大灣區等國家經濟發展主要陣地。全國性戰略布局使得土儲“雞蛋不在一個籃子里”，這也大大分散平攤了區域性市場起伏的風險。
截至2020年底，榮盛發展的土儲建筑面積為3835.98萬平米，滿足公司近三年的開發需求。僅在行業中“兵家必爭之地”的長三角，榮盛就已經“遍地開花”。2020年江蘇公司全年簽約規模破百億，開發精品項目30余個，擁有超30萬業主。榮盛于2016年首入浙江，項目遍布杭州、蘇州、寧波、紹興、嘉興、海寧等城市，參與開發建設項目13個，2020年簽約規模也超百億。
而今年以來，榮盛傳統重倉的環京地區觸底反彈，銷售量直線上升，加上其他拿地城市能級提升，長三角、大灣區正在發力當口，整體潛力可期，而作為結算滯后的房地產企業，未來兩年業績基本鎖定，估值修復預期強烈。
榮盛發展業務布局在地產主力基礎上，也多元并進，發展康旅、產業新城、物業及其他產業。同時預判市場、研發新產品，維持長期領先的市場競爭力。
住宅方面，榮盛持續提供品質剛需住宅與舒適改善性住宅，和以新型生活方式為主題的高端社區服務。借疫情期間積極修煉內功，重新編制了《住宅產品設計管理白皮書》，進一步提升產品設計標準。
2020年，盡管疫情的出現對于康旅造成了不小的沖擊，不少房企面對康旅未來不確定的發展形勢進退兩難。而榮盛發展則是尋找新的IP，打造了“一品原鄉”項目，傳承中國的耕讀文化，滿足城市新貴階層的兒時向往。在疫情得到控制后，榮盛發展打造的康旅項目便受到了客群的廣泛關注和認可。
除此之外，榮盛發展的物業榮萬家也已經成功登陸了港交所。憑借著“輕資產”模式一度成為了資本熱捧的新星。而房企拆分物業使其獨立上市則也可以拓寬融資渠道，獲得更多的資本支持。
“黃金時代”過去之后，進入“白銀時代”的房企價值并未出現縮減，反倒因為深研產品，內資價值有所增長。資本市場從來不缺少投資的熱點，每隔一段時間就有新經濟出現。相比較而言，房地產板塊作為估值最低區間、業績卻與之反差極大的領域，在包括政策、利率、融資、市場等各項因素都“塵埃落定”的時候，資本市場關注度回歸業績本身的時代，或將到來。
住房作為一種剛性需求，始終不會消失。持續穩定上升的銷售額、穩定的凈利潤率和分紅則也恰恰代表著房地產行業的底部特征與投資安全性。而行業中財務穩健，價值卻被低估的白馬就成為價值洼地。(文/華章)
