受調控政策不確定及未來后市不明等因素影響，更多的房企將目光轉向了地產以外的業務。
7月21日晚，A股公司蘇寧環球(000718.SZ)(下稱“蘇寧環球”)公告稱，其全資子公司蘇寧環球健康擬收購無錫蘇亞、唐山蘇亞、石家莊蘇亞等各100%股權，合計作價3.37億元。三家標的公司皆為醫療美容醫院，主營業務包括醫療美容等內容。收購完成后，三家醫院將成為蘇寧環球的控股子公司，納入合并報表范圍內。
讓投資者在5月份的業績會上很是焦急的原因是，上半年醫美概念大火，早已表示布局醫美產業的蘇寧環球卻在2017年收購了一家醫療美容醫院后，再無更多動作。公司股價已從年初的4元左右啟動，在5月中旬時曾一度逼近8元，但由于缺乏實際的產業支撐，投資者擔憂其股價有掉頭向下的可能。
然而這則公告未能給市場注入一針效果顯著的“玻尿酸”。22日截至收盤，蘇寧環球漲幅為1.06%，報7.63元。
超高溢價收購
蘇寧環球此次收購的三家醫療美容醫院原在該公司的產業基金旗下。
2016年，蘇寧環球就切入了醫美賽道，與大股東蘇寧環球集團合資成立了50億元的鎮江醫美產業基金，其持股45%;同年，該產業基金收購了位于北京、無錫、唐山、石家莊的4家醫療美容醫院，即包括了前述三家公司。
公告顯示，目前，三家醫美公司均由鎮江醫美產業基金持股99%，環球股權投資持股1%。其中，環球股權投資為蘇寧環球集團全資子公司。
本次交易完成后，無錫蘇亞、唐山蘇亞、石家莊蘇亞將成為蘇寧環球的控股子公司，納入合并報表。此外，鎮江醫美產業基金還控股北京蘇亞醫療美容醫院有限公司。
這也就意味著，在產業基金中運營孵化了近5年的重要資產，終于裝入了上市公司體系。目前來看，三家公司均已實現盈利。
截至2020年末，無錫蘇亞實現營業收入4641萬元，凈利潤約797萬元;唐山蘇亞實現營收4037萬元，凈利潤695萬元;石家莊蘇亞營收4333萬元，凈利潤602萬元。中信建投研報顯示，三家公司的凈利潤率分別為17.2%、17.2%、13.9%，處于較高水平。
值得一提的是，蘇寧環球在這筆收購中給出了超高的增值率。
公告顯示，截至評估基準日2021年6月30日，無錫蘇亞、唐山蘇亞、石家莊蘇亞采用收益法評估后各公司股東全部權益價值分別為1.3億元、9400萬元、1.13億元;同期，三家公司的股東全部權益賬面值分別為612.87萬元、238.5萬元、217.43萬元，增值率分別高達2021.18%、3841.3%、5097.07%。
三家公司也給出了相應的業績承諾，2021年~2023年間，累計凈利潤分別不低于2152萬元、2546萬元、2748萬元。若未能完成業績承諾，蘇寧環球將獲得業績補償。
中信建投地產分析師竺勁認為，收購對價對應2021年對賭業績15.66倍PE，處于合理水平。也有市場人士提醒，高溢價收購會形成高商譽，即便有業績補償，若業績承諾到期未達成，也會存在商譽減值的風險。
緩慢的醫美與收縮的地產
蘇寧環球的這筆交易，顯得有些姍姍來遲。
2016年開始布局醫美后，除了成立產業基金、收購了上述4家醫美醫院外，蘇寧環球還與醫療美容集團韓國ID健康產業集團設立了合資公司;2017年，合資公司收購了上海天大醫院90%股權，其擁有較稀缺的“面部骨骼輪廓整形技術”資質，并納入上市公司報表。
被納入蘇寧環球體系后，這個醫美系“獨苗”的業績表現并不盡如人意。
2017~2019年，上海天大醫院分別實現營收6014.79萬元、3655.49萬元、1806.64萬元，凈利潤分別為-494.65萬元、-1591.09萬元、-1631.95萬元。
今年7月份，在回答投資者提問時，蘇寧環球方面表示，截至2020年末，其控股的上海天大醫院尚未產生盈利。
在蘇寧環球緩慢布局的過程中，醫美板塊的總體表現卻迎來了一波高潮，Wind數據顯示，2021年初至今，醫美指數漲幅逾52%。A股市場上，貝泰妮、愛美客、華熙生物等醫美概念股，今年以來累漲超500%、116%、99%。
蘇寧環球也在這波大漲中受益匪淺，上半年曾接連收獲多個漲停板，5月中旬時股價已從年初4元左右漲至近8元，接近翻倍。6月1日，其股價站上了11.21元的歷史高點。
雖然在二級市場上靠醫美概念大漲，但業務發展上，蘇寧環球還是離不開地產。2017~2020年，房地產業務的營收在公司總營收中所占比重皆在九成以上;其中，2020年房地產業務實現營收逾40億元，同比增長10.8%。
但從土地儲備情況看來，房地產業務對蘇寧環球未來的營收貢獻后繼乏力，公司收縮地產業務的意圖明顯。從2016年起，蘇寧環球已連續4年無新增土地儲備，僅在2020年新增并購1個項目。“未來公司在房地產方面沒有大的投資計劃。”蘇寧環球表示。
今年，蘇寧環球還因退地產生了一筆不小的損失。蘇寧環球于2021年2月份退還了安徽蕪湖一宗未開發的商辦地塊，產生的損失金額約為2.7億元。該公司在機構調研中解釋，對于這筆損失，最終“按審計的要求損失計提在了2020年度。”年報顯示，蘇寧環球在2020年度實現歸母凈利潤約10.38億元，同比下滑15.66%。
但蘇寧環球并不打算將房地產業務剝離出上市公司體系，而是要“吃老本”，以此作為醫美布局的資金來源。
“公司主業房地產，近幾年每年實現凈利潤在十個億以上，公司擁有優質的土地儲備，預期未來公司在房地產業務方面仍能夠提供穩定的利潤和資金支持。”蘇寧環球表示，根據公司 2020年年報，其合并可分配利潤還有44.85億元，疊加規模為50億元的產業基金，“未來可動用的投資資金將有百億元以上的規模，可以完全覆蓋醫美投資資金需求。”
首創證券測算，蘇寧環球項目總體貨值約600億元;由于項目獲取時間較早，地產業務利潤率水平高于行業均值，疊加相關城市政策，2020年其地產業務毛利率為62.9%。
盡管資金充裕，但目前沒有跡象表明蘇寧環球有進一步的較大動作。在調研中被問到并購情況時，蘇寧環球僅表示目前成立了并購團隊。
收購消息為蘇寧環球帶來的利好影響有限。今年6月份以來，隨著醫美概念的降溫，蘇寧環球的股價也步入下行通道。截至22日收盤時，蘇寧環球漲幅為1.06%，報7.63元/股，距6月初超過11元/股的高點有不小的差距。
