2021年，對于大部分租賃住房運營商來說，將是一個拐點之年。
近期，各地產企業紛紛發布上年度業績報告，以萬科、龍湖為首，多家租賃住房業務營收搶眼，讓外界感受到了頭部品牌釋放的澎湃活力，而龍湖集團CEO邵明曉在業績會上對冠寓盈利的預測，更為行業的2021年添上了不一樣的色彩。“2021年龍湖冠寓業務將迎來盈利，預計收入為25億元左右。”
近年來，在政策的指引下，租賃住房市場規模化、規范化的發展趨勢已逐漸形成，而隨著頭部運營商們來到盈利的分水嶺前，意味著行業最大的痛點也即將被化解。有觀點認為，頭部企業實現盈利，既是行業正式走向成熟的一個標志，同時也是在市場化環境下，行業得以長期健康發展的重要前提。
當良性的商業模式被市場確認，一系列發展中的癥結或迎刃而解。以此來看，2021年或是租賃住房行業走向成熟的一座新里程碑。
01
行業分化頭部玩家穩中有進
不久前，曾經租賃住房領域的某家佼佼者，在赴美上市僅四百余天之后，便以遺憾的方式宣布謝幕。
這一定程度代表了行業的現狀。近年來，我國租賃住房行業發展曲折，企業的野蠻擴張、行業參與者能力差異、產品質量標準模糊成為行業發展桎梏。據統計，近三年來已有170家長租公寓企業消失，僅從2020年以來，全國超過20家長租公寓爆雷、“跑路”。
與很多老面孔黯然離場并存的是，一部分企業依然在這片土壤里健康成長。近日，各地產企業輪番發布上年度業績報告。作為行業的第一梯隊成員，萬科及龍湖所披露的信息，顯示租賃市場頭部玩家，在疫情的重壓以及行業問題頻發的雙重困境下，依然交出了可圈可點的答卷。
在2020年的年報中，萬科首次披露了長租公寓業務的營業收入，超過七成的業務增速，凸顯出未來發展可見的優越前景;而另一位頭部玩家龍湖亦不逞多讓，其主航道之一的租賃住房業務在2020年實現租金收入18.1億元，自2017年以來，四年租金收入復合增長率達到221%，成為龍湖經營性收入穩定貢獻源。
疫情之下，頭部玩家依然展現出的澎湃發展動力。在業內人士看來，市場問題頻發雖然影響著行業走勢和市場信心，但也倒逼行業注重規范化問題。長期來看，劣馬的加速淘汰，對行業建立健康競爭機制將是利大于弊的。
在這背后，是我國租賃住房市場正釋放出愈來愈大的市場需求。據《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，目前中國房屋租賃人數已超過2億人，其中，56.55%的租客首選長租公寓作為租賃住房。
02
行業波動
規范化規模化發展成為主旋律
自2017年國家提出建立“租購并舉”住房制度以來，大力培育與發展租賃市場的路徑，在不斷細化的政策中日漸清晰。2018年政府工作報告提出“培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。去年12月，中央經濟工作會議提出大城市住房問題的重要解決路徑，即是重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規范發展長租房市場。
可以看到，中央對于租賃住房市場的要求逐年明晰。從鼓勵國有企業、民營企業都要發揮功能作用，到切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，上層政策對于租賃行業的發展方向給予了明確路徑。
同時，市場不斷釋放的真實需求，使得穩中求進的規模化、規范化發展正成為當下租賃住房企業的發展主基調。
2020年疫情特殊的大環境下，租賃住房企業拓展及開業增速放緩，行業洗牌加速，但頭部玩家的規模仍保持較快增長。截至報告期末，泊寓已將深圳城中村深度改造作為自身新的增長點，截至2020年貢獻房源占總量近半數;而在這一年里，冠寓也將開業數量提升至9.0萬間的規模。
不止于此，其他頭部玩家亦同樣摩拳擦掌。例如，旭輝瓴寓截至2020年末已布局18座城市，已拓房源超74400間;華潤置地在業績會上表示，“十四五”期間會有重點鋪排和安排，未來會以每年新開10000間的速度增長，希望在“十四五”末進入長租公寓市場前十名。
這或預示著，在一輪行業洗牌過后，以房企為代表的集中式租賃住房運營商，將在市場占據更重要的位置，而隨著規模效應的形成，也為這些企業真正實現盈利打下了基礎。
事實上，在租賃住房領域，利潤與規模存在極高的正相關性。前龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰便曾表示，如果一家長租公寓品牌管理的房間低于一定規模，想要盈利將幾乎不可能。
適當的規模增長，是企業走上可持續健康發展路徑的重要前提。事實上，與分散式長租公寓運營商相比，擁有開發商背景的租賃住房品牌在品質把控、質量管理上擁有著天然的優勢。
譬如，冠寓所有新的產品都采用全拼裝結構，墻板、地板主要的裝修材料靠龍湖自有工廠生產以及組裝，圍繞裝配式產品構建一整套的實施體系，基本上能做到零甲醇的標準。
03
路徑明確
聚焦供給端發力
時至今日，政策端的傾斜，也為以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的住房租賃運營商，帶來更多發展的空間。
今年3月召開的全國兩會為租賃行業未來發展定下基調，政府工作報告明確指出，需通過土地供給增加、專項資金安排、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
至此，租賃行業的規范化發展被提升到空前高度外，租賃住房的有效供給也成為政府解決大城市住房困難問題的焦點。
克而瑞租售表示，大力發展租賃住房是新發展格局下的必然之舉。從長期來看，市場與保障的分層住房體系將成為房地產成效機制的發展重點。
而正如政策所鼓勵，供給端發力成為租賃行業化解大城市住房困難的方向，在此之中，民營企業亦在明確自身定位，在建設租賃租房市場中發揮更重要的作用。
截至2020年底，冠寓已于武漢、南京、重慶、深圳、天津、蘇州、青島、廈門在內的全國十余個重點城市落地40多個項目，提供超過2萬套人才保障住房。
比如北京冠寓亞運村關莊項目，即是龍湖接手國企閑置資產，針對性進行研發設計、產品建造、運營管理，打造辦公、居住、休閑一體的聯合空間，從項目區位、產品雙維度有效解決大城市青年人群租房難題。
當然，不止是冠寓，人才公寓的布局在近期迎來了頭部企業的爭相追逐。譬如，旭輝便于上海虹橋商務區，先后布局旭輝瓴寓、樂賢居等多個人才公寓項目，滿足商務區內就業人群的居住需求，進一步實現職住平衡。
提升城市新市民、城市青年的租賃居住環境，助力城市人才安居和行業的規模化、規范化發展，在全新的市場環境下，租賃住房面臨更多新的挑戰，也將迎接更多新的機遇。隨著頭部企業盈利模式的確立，沿著規范化、聚焦供給端發力的發展途徑，健康發展的行業輪廓已日漸清晰。
