“三線四檔”政策實施后的影響，并不僅存在于房企債務層面。
貝殼研究院發布的《房企融資月報》顯示，2021年1-8月，房企整體債券融資規模出現明顯下降趨勢。在嚴監管持續、融資環境收緊的狀態下，房企債務結構雖然得到改善，但債務違約事件仍時有發生。
據統計數據顯示，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，占2020年全年的58%，融資規模較2020年同期下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內外債券融資共發行62筆，發行規模折合人民幣約571億元，同比減少54.2%。
近18個月房企債券融資規模
(圖片來源：貝殼研究院)
在銀行貸款層面，截至7月末，房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%。房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%。
相對于去年前8月融資總額排名第一的恒大531億元、排名第二的碧桂園313億元來說，今年房企發債規模明顯下降。
數據顯示，前8月萬科融資總額281億元居于榜首，首開股份以251億元緊隨其后，而遠洋集團、金地集團、融創中國的融資總額均未超過200億元。
面對債券融資與銀行貸款的整體下降趨勢。房地產業內人士表示，行業嚴監管仍將持續，房企的現金流動性吃緊將會導致其經營策略發生變化，整個行業也會迎來洗牌。
發債規模下降融資成本上升
境內債券方面，2021年1-8月累計發債規模約4904億元，同比下降約11%，降幅進一步擴大。其中，8月境內債券共發行56筆，發行規模約509億元，環比下降23.8%，同比減少32.8%。
境外債券方面，今年1-8月累計發債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。房企境外融資規模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。8月境外融資共發行6筆債券，融資規模約62億元人民幣，環比下降77.9%，同比減少87.35%。其中，祥生控股發行2億美元優先票據，票面利率12%;福建陽光集團發行2.5億美元債，票面利率12.5%，成為8月成本最高債券。
從前8月的整體數據來看，房企發債規都明顯下降。在“三道紅線”、“房住不炒”政策的大背景下，整體債市低迷，同時導致房企融資成本上升，發債期限縮短。
從融資成本來看，8月債券融資成本整體上升，但境外債券利率分化程度較大。數據顯示，境內債券融資8月平均票面利率4.23%，較上月上升7個基點;境外債券融資8月平均票面利率8.09%，較上月上升109個基點。
近18個月房企境內外債券融資平均票面
(圖片來源：貝殼研究院)
從發債期限來看，8月境內債券融資發行平均期限為3.4年，較上月減少約0.1年;境外債券平均發行期限為2.2年，較上月減少約0.6年。貝殼研究院表示，房企境內外發債期限減少主要是受市場預期的影響，市場信心走低，發債期限縮短。
房企償債壓力加劇
與發債規模持續下降相反的是，房企的到期債務在不斷增加。數據顯示，2021年8月境內外債券融資到期債務規模約1196億元，環比增加3.3%，同比增加21.2%。到期債務是發債規模的兩倍，房企資金鏈將遭受巨大考驗。
房企償債壓力加劇，導致債務違約事件時有發生。據統計，在2020年三線四檔政策疊加融資環境收緊的影響下，房地產違約債券余額占全市場比重由此前的4%以下提升至8%。今年以來房企違約情況進一步加劇。
隨著債務違約事件的增加，市場負面情緒發酵。為提振市場，不少房企積極回購增強市場信心。
8月，中梁控股連續回購3筆合計5980萬美元票據，禹洲集團、陽光城分別回購300萬美元票據，此外世茂、花樣年等多家房企也積極回購前期債券，在改善自身債務結構的同時，也可以提振市場信心。
有關數據顯示，2022年房企償債規模預計仍將維持在9000億左右的高位區間，將在2026-2027年之間房企償債壓力得到緩解。房企告別償債高峰，任重道遠。
對于當下債務困境，房企或許可以從三方面著手緩解。首先，在積極拓展新的融資渠道，未來公募REITs或將成為房企融資突破的新方向;其次，加快實現項目客源的成交轉化，快速回款是債務滾動的關鍵;也可以在租賃市場、物管服務、城市更新等領域中尋求更大的發展機遇，在轉型升級中尋找適合自己發展的道路。
