在今年的首輪集中供地中，重慶、杭州、廈門、深圳等多個城市平均土地溢價率超過20%，其中，最引人注意的城市無疑是4月28日、29日完成首輪集中供地的重慶，整體溢價率達43%，位列集中供地22城溢價率之首。
但僅過了5個月，就在2021年9月24日，重慶完成第二輪土拍，最高溢價率僅0.43%，整體溢價率僅0.02%。土拍中大量土地流標或者底價成交，民營房企參與度低，在短時間內，極熱與極冷的兩次土拍居然發生在了一個城市，差異巨大，簡直有云泥之別。
不僅是重慶，眾多城市的土拍熱度、溢價率也大量降低，在剛剛結束的南京、廣州二次土拍活動中整體溢價率分別為6%、0.82%。
是什么原因導致了以上幾座城市土拍熱度發生了逆轉，第二輪土拍規則究竟發生了什么變化?對此環球網房產將通過采訪行業專家、詳細解讀各個城市的土拍規則，并對本輪集中供地的幾個變化趨勢進行深入解讀。
熱度降低，房企拿地謹慎
據了解，9月24日重慶集中供地僅兩塊地順利成交，一塊是北碚區蔡家組團R標準分區的純住宅用地，被中鐵二十局拿下，樓面價7641元/㎡，溢價率0.43%。另一塊是觀音橋區H06-5/04地塊，是本次土拍中價格最高的地塊，被中海以零溢價率拿下，起始樓面價為13300元/㎡。
重慶第二輪土拍，原本掛出42宗土地，在開拍的前一天臨時終止了9塊，在9月24日上午只公開競價拍賣了2塊，余下的33宗地原計劃2天拍完，結果半個多小時就匆匆結束了。從成交結果來看，5宗流拍，僅成交28宗，流拍率高達33%。
從拿地房企來看，除了未披露信息的9塊地之外，中海、康田(重慶市地產集團有限公司)、巴南建設集團、成都城投、兩江文投、邁瑞城投等為代表的央企、國企和平臺公司拿下了18宗地。而首輪集中供地中搶得地塊的融創、保利、綠地、旭輝等頭部房企均未出現在該輪競拍名單中。
重慶土拍遇冷，源于政策資金市場變化
政策調控和資金、市場變化是重慶土拍的主要影響因素。
與首輪土拍不限地價、不限房價、不競自持、不競配建的寬松規則不同，為了“控地價、控房價、穩預期”，重慶第二輪集中供地的土拍規則全面升級。
重慶將三穩政策落實到了實處：對參拍房企的資質級別、年限、聯合多主體等要求相對較嚴，采用“限價(6%-15%之間)+競自持+競品質”的競價規則，而且禁馬甲也成為第二批次地塊出讓要求的標配之一。
值得注意的是，9月19日，重慶還發文加強房地產開發項目預售資金監管，規定開發項目預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定，這意味著從拿地到實現銷售回款，對房企的現金流問題加強了考驗。
此外，第二輪集中土拍還對競買人的的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查，開發商購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業接管或預付款。
對于重慶第二輪集中土拍預冷的原因，成都銳理數據平臺品牌營銷中心總經理郭潔認為：第二輪集中土拍預冷很正常。拉長時間軸看，過去重慶的土地市場也并不過熱，主要由于每年的土地供應規模常在5萬畝左右，盡管近兩年有所減少，但目前還有過去的土地存量、在建存量和在售存量，加上二手房存量已超過20萬套。
市場供應量充足，存量巨大，所以導致了重慶市場敏感度非常高，當市場有風吹草動就會價格回調，開發商會主動降價住宅項目，傳導到土地市場，開發商拿地就不夠積極。
多城土拍規則升級，溢價率得到有效控制
環球網房產發現，不僅是重慶，南京、成都、廣州、杭州等地的土拍政策也發生了變化。
圖源：中指研究院
其中南京提出將所有土地的溢價率從之前的30%降為15%;成都提出，延續首輪供地基調，將所有土地的溢價率控制在10%以內;廣州提出將土地的溢價率控制在9%至15%之間;杭州提出將溢價率從20%降低至15%。
從結果看，已完成第二輪土拍的福州、濟南、青島、天津、成都、蘇州、杭州等城市整體溢價率下降明顯。其中濟南、長春二批次地塊多為流拍、撤牌或底價成交;成都、天津等多數地塊以底價成交。
此外，近日完成二輪土拍的廣州、南京，市場熱度也大幅度降低。
其中9月26日至27日，廣州第二批集中供地拍賣出讓，48宗出讓宅地最終僅成交23宗，國資房企貢獻了92%，民營房企數量稀少。土拍中流拍25宗，流拍率高達52.1%，而且第二批集中供地拍賣總成交金額僅569億，較首批次大幅下降37.2%，熱度明顯下降。
對此，地產經濟學家鄧浩志表示，目前民營房企普遍資金緊張，能有資金在當前出手購地的房企極為稀少，這與土地是否優質無關，與價格是否合算也無關，而與企業是否有能力參與有關。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為：本次有多宗位于黃埔、南沙、番禺地塊依然遭到流拍。在政策調控頻繁加碼以及房企資金持續承壓下，房企拿地積極性明顯下降，拿地趨于謹慎，尤其在廣州新房市場成交自6月以來持續下滑的預期下，以及第一批次供地將帶來大量供應的壓力之下，開發商拿地迫切性大大降低。
值得一提的是：相較首次集中供地36宗地塊觸頂搖號，9月26日結束的南京第二批集中供地也降溫明顯，房企積極度、參與度均有所下降。從成交結果來看，41宗地塊成功出讓，其中25宗地塊底價成交，11宗地塊觸頂待9月27日搖號，1宗地塊流拍，總收金508.15億元。
對此，中指研究院認為：受政策、監管等多方面影響，第二輪土拍和首輪集中供地相比，整體在經歷了一系列競拍規則調整后，競拍門檻提高，使得房企拿地更加謹慎。此外，在當前市場下行、資金緊張的雙重壓力下，企業對于現金流越發看重，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲，接下來全國土拍市場將會繼續轉冷，底價成交將成為普遍現象。
權威專家解讀二次土拍遇冷原因
對于第二輪集中供地眾多城市土拍遇冷的原因，中指研究院認為：重慶、成都等城市出臺“定品質”細則，對品質要求增加，對房企產品設計和工程質量提出更高要求，或將增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。
而且房企資金方面持續收緊，隨著政策調控，6月以來銀行貸款額度持續吃緊，按揭放款明顯放慢，部分城市市場調整壓力增加，市場活躍度有所下降，房企回款壓力增加，企業資金壓力進一步提升。
客觀上來看，下調溢價上限和取消“競配建”可以降低房企的拿地成本，從而增加房企利潤空間。但是本輪集中供地規則優化的主要方向是增加競自持、競品質的地塊，對房企利潤端利好預期相對有限。
如天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等，成都、蘇州等城市提出了房屋品質相關要求。盡管土地出讓的整體溢價率得到控制，房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本有所增加。
中指研究院南京分院總經理高小妹認為：在當前市場下行、資金緊張的雙重壓力下，企業對于現金流越發看重，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲，接下來全國土拍市場將會繼續轉冷，底價成交將成為普遍現象。
對于未來的趨勢，中指研究院認為：預計后續即將競拍的城市土地市場也將出現降溫，部分區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點，進入競價最終環節的概率較高，利潤較低或出讓要求復雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。
部分房企資金端持續承壓，現金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內房企工作重心。下半年部分城市市場調整壓力有所增加，疊加首批集中供地項目將在四季度集中入市，預計房企營銷端將面臨較大壓力。
目前，第二輪土拍還在進行中，還有眾多土地尚未出讓，結果如何，讓我們拭目以待。
