核心結論
1、整體表現：28家房企超1000億元，銷售總額達100170億元
2、企業表現：逾50%房企9月業績同環比雙降，部分房企銷售目標完成率超80%
3、門檻：百強門檻增長最快至253.8億元
4、權益比例有所上升
5、爭取現金流，房企合作開發強化市場地位
導語
基于限購、限貸政策不斷加碼，市場上房企暴雷信息不斷，購房需求受到一定影響。9月，房地產市場持續下行，并未出現金九的熱鬧局面。29個重點監測城市商品住宅成交面積下降7%，同比跌幅擴至25%。一線城市成交全線回落，同、環比分別下降36%和23%。北京、廣州和深圳同比跌幅都在30%左右，上海暫以45%同比跌幅居首。24個二、三線城市成交持續走低，環比再降4%，同比跌幅擴至23%。
從業績規模看，9月單月增速持續放緩，百強房企中5成企業同環比雙降。但從銷售目標完成率看，20%房企已超75%。
01整體表現：28家房企超1000億元，銷售總額達100170億
領先指數發布的“2021年1-9月房地產企業銷售全口徑金額表現”研究顯示，TOP100房企實現全口徑總銷售金額總計100170億元，1000億元以上超級陣營共28家，較去年同期增加7家，銷售額增長率均值高達25%。TOP100房企權益銷售額均值為億元，權益銷售面積均值為萬平方米。
從全口徑銷售金額榜排位來看，2021年1-9月，碧桂園、萬科、融創中國、中國恒大、保利發展、中海地產的“前六”格局穩定。上半年累計全口徑銷售金額分別錄得6173.1億元、4810.1億元、4616億元、4498億元、4092億元、2801.8億元，累計同比增速穩定、-2%、21%、-15%、11%、8%，整體較上月增速放緩。
其中值得注意的是，融創中國9月增速最快為21%。而碧桂園居于第一，未有大的增長。中海地產雖處在前六位，但和第五位保利發展的差距相比1-8月擴大至1290.2億元，增速為前六中最慢房企。對比去年同期，恒大出現負增長為-15%，這與最近的負債有關。
02企業表現：逾50%房企9月業績同環比雙降，部分房企銷售目標完成率超80%
數據來源：領先指數整理
2021年1-9月，頭部28家房企全口徑銷售金額實現19%累計同比增長率，占前100房企總銷售額的63.38%，較上月累計增長1.31個百分點。
從累計全口徑金額表現來看，百強房企累計同比增長13%。累計操盤金額表現來看，百強房企較2019年和去年同期分別增長23%和13%，但增速也在放緩。累計權益口徑金額69072.7億元，同比增長10%。
具體來看9月，金九并未到來。TOP100房企單月業績表現不及8月，90%房企環比下降，60%企業同比降幅超30%。9月TOP100房企實現全口徑金額8443億元，銷售操盤金額近7600億元，同比去年均下降36%，操盤金額較2019年同期下降18%。權益口徑金額6012.7億元，同比下降36.5%。第三季度每月業績均同比下跌并擴大。
值得注意的是，在全口徑TOP50中有21家房企9月單月業績環比上升，其中陽光城9月單月銷售業績209.9億元，是唯一一家同環比雙增的企業，分別為同比增長11%、10%。此外，新希望地產單月環比同比增幅達75.4%，遠洋集團單月環比同比增幅達52.2%;而華發股份、綠地控股單月同比-56%，遠洋集團單月同比為-0.8%。
部分房企1-9月銷售目標完成率統計
數據來源：領先指數整理
領先指數統計了18家樣本房企，其目標完成率平均值為73.6%，規模房企目標完成呈現分化趨勢。20%房企業績目標完成率超75%，比如大發、濱江、綠城、首開、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業績等。其中，7家房企業績目標完成率超80%。其中濱江集團完成率最高，達86%。
03門檻：百強門檻增長最快至253.8億元
數據來源：領先指數整理
從整體銷售情況來看，2021年1-9月TOP100房企整體銷售金額增速乏力，但不同陣營分化仍然明顯。
28家超千億的企業分別為碧桂園6173.1億元、萬科地產4810.1億元、融創中國4616億元、中國恒大4498億元、保利發展4092億元、中海地產2801.8億元、招商蛇口2412.6億元、綠城中國2311.6億元、綠地控股2302億元、華潤置地2300.05億元、金地集團22868.5億元、世茂集團2215億元、龍湖集團2033.3億元、旭輝集團1930.5億元、中國金茂1758億元、新城控股1705.3億元、陽光城1539億元、中南置地1531.4億元、金科集團1471.4億元、中梁控股1311.1億元、濱江集團1287.1億元、龍光集團1253.9億元、建發房產1240.6億元、融信集團1223.7億元、正榮集團1193.5億元、佳兆業1094.6億元、美的置業1076億元、雅居樂1021.3億元。
從門檻變動來看，全口徑銷售金額沒有處于200億元以下的房企，而去年同期為14家。全口徑銷售金額200-500億元的房企有45家，較去年同期增加2家;500-1000億元房企22家，較去年同期增加5家;1000—2000億元房企由去年同期13家增加至15家;2000-3000億元房企有3家，較去年同期增加5家;3000億元以上房企有5家，與去年持平。總體看，200億元以下的小型房企銷售額增長較快。其中TOP100房企門檻同比漲幅最大至60%。
數據來源：領先指數整理
以2019年同期為例，TOP100門檻為158.5億元，而2021年為253.8億元，較2020年同期增長60%。
隨著行業分化持續，規模房企的競爭優勢日益凸顯。TOP10門檻也由2019年同期的1745億元增至今年的2300.05億元。雖有各種因素影響，但房企銷售額增速保持高位水平。尤其值得一提的是，千億俱樂部房企較2019年同期增加7家。
04權益比例有所上升
領先指數選取TOP55(2021年1-9月全口徑銷售金額500億元規模以上)房企做樣本，對應其權益銷售金額，得出平均權益比例為75%，較2021年1-8月整體比例上升7個百分點。其中7家房企權益比例為100%，綠城、濱江為最低至48%。
數據來源：領先指數整理
分銷售區間來看，領先指數選擇2021年TOP55全口徑銷售金額位于500億元以上的房企來進行觀察：其中3000億元以上、2000-3000億元、1000-2000億元區間的房企平均權益銷售比例為72.68%、70.22%、68.32%。領先指數對比數據發現，2000—3000億元房企平均權益銷售比例下降明顯。
根據表格可看出，權益比例低于50%的房企僅有3家，相較1-8月減少3家。
05爭取現金流，房企合作開發強化市場地位
領先指數觀察到，9月，多數房企通過不良資產轉讓，爭取更多現金流緩解壓力。
如中國金茂24.28億元擬轉讓青島方嘉置業90%股權、招商蛇口5.23億擬轉讓濟南盛華置業40%股權、金融街15.75億元轉讓德勝公司全部股權及債權予凱龍公司等。
其中，招商蛇口出售的資產為濟南盛華置業，截至2021年8月31日錄得營業收入為0元，營業利潤虧損約277.86萬元，凈利潤虧損約276.86萬元，資產總計約21.69億元，負債總計約9.4億元，所有者權益約12.29億元。
此外，部分房企通過合作開發擴大市場地位。如中國金茂9月10日公布擬入股綠城旗下公司，合作開發北京朝陽豆各莊地塊;綠城9月23日公布1.05億元入股招商蛇口揚州項目公司等。
結語
綜合來看，2021年1-9月TOP100房企銷售額整體實現平穩增長，但經連續三個月出現下降。
展望四季度，隨著以銷定投的轉變，房企更需要加快開發，保證貨量供應，促進去化回款。長期看，房企應及加強產品打造，提高產品適銷性，促進可持續發展。
