2021年10月18日，國家統(tǒng)計局披露了2021年1—9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉指出，今年以來，通過完善房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，抑制不合理需求，推動剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠舉債盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場總體上趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資、銷售和房價逐步趨于穩(wěn)定。
商品房銷售金額、銷售面積增速持續(xù)高位回調(diào)
商品房銷售和待售方面，數(shù)據(jù)顯示：2021年1—9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%;比2019年1—9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.7%。
圖源：國家統(tǒng)計局
商品房銷售額134795億元，增長16.6%;其中，住宅銷售額增長17.8%，辦公樓銷售額增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.5%。
對此，貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為：受去年低基數(shù)和今年上半年的商品房銷售面積在高位運行等因素影響，商品房銷售面積增速持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢，今年三季度商品房銷售面積為41697萬平方米，三季度的商品房銷售面積回歸到2018、2019年同期水平。此前，截止今年6月，全國房地產(chǎn)市場高位運行了14個月，這期間有投資投機(jī)需求、也有剛需提前入場，現(xiàn)在的回調(diào)是把這部分“水”擠掉了。
值得注意的是今年9月成交規(guī)模不及去年同期。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，按照單月成交數(shù)據(jù)來看，9月商品房銷售面積16139萬平方米，環(huán)比上升28.6%，同比下降13.2%。9月處于傳統(tǒng)銷售旺季，8月成交創(chuàng)今年單月新低，9月在房企促銷及積極推盤下，成交較8月有明顯回升，但整體而言，今年的“金九”成色不足，成交規(guī)模不及去年同期水平，主要在于政策嚴(yán)控下，市場購房者觀望情緒較濃，延緩購房者入市步伐。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，第四季度全國商品房銷售面積和金額同比或繼續(xù)下降。主要是由于短期內(nèi)部分城市政策微調(diào)預(yù)期仍在，市場調(diào)整壓力較大的城市將跟進(jìn)出臺相關(guān)政策平穩(wěn)市場預(yù)期，疊加重點城市第二批土拍市場降溫明顯，市場預(yù)期趨于理性，全國商品房銷售規(guī)模累計同比增速將進(jìn)一步放緩。
開發(fā)投資額增速下降至8.8%，房企到位資金持續(xù)承壓
整體來看，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額與去年同期基本持平。數(shù)據(jù)顯示：1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為112568億元，同比增速為8.8%，住宅投資84906億元，增長10.9%。其中東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資59381億元，同比增長7.9%;中部地區(qū)投資23627億元，增長14.3%;西部地區(qū)投資25129億元，增長6.9%;東北地區(qū)投資4431億元，增長3.7%。
圖源：國家統(tǒng)計局
同比增速僅8.8%，是今年以來該指標(biāo)首次進(jìn)入個位數(shù)的水平。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：開發(fā)投資的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷，相關(guān)風(fēng)險值得關(guān)注。包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房指標(biāo)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)負(fù)，都說明房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力。
圖源：國家統(tǒng)計局
此外，房企到位資金也持續(xù)承壓。2021年1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%;其中，國內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%;利用外資59億元，下降36.9%;自籌資金47212億元，增長6.1%;定金及預(yù)收款56689億元，增長25.6%;個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。
潘浩認(rèn)為，國內(nèi)貸款增速降幅持續(xù)擴(kuò)大，與銀行貸款集中度管理有關(guān)。此外，信貸環(huán)境收緊對銷售回款增速起到抑制作用，同時銷售回款又為房企到位資金的主要來源，使得房企到位資金承壓，從近期的數(shù)據(jù)看信貸收緊趨勢已有平緩傾向，有利于房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企資金面的改善主要取決于兩點。第一是貸款的環(huán)境，預(yù)計四季度房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力有所改善。第二是預(yù)售許可資金的監(jiān)管政策。尤其是近期關(guān)于預(yù)售許可資金監(jiān)管政策趨嚴(yán)的內(nèi)容，值得房企和投資者的關(guān)注。
土地市場成交量持續(xù)下降，全國房屋新開工速度下調(diào)
整體來看，2021年1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%;土地成交價款9347億元，增長0.3%。對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前土地市場中，大城市的供地工作面臨一定的壓力。
全國土地市場成交量持續(xù)下降也在一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬平方米，同比增長7.9%。其中，住宅施工面積656884萬平方米，增長8.2%。房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%。
陳文靜認(rèn)為，1—9月全國房屋新開工面積累計同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，單月新開工面積連續(xù)6個月同比下降，但降幅延續(xù)收窄，其中，9月同比下降13.5%，降幅較上月收窄3.2個百分點。短期來看，隨著部分重點城市第二批次地塊完成出讓，疊加中央和地方緩解房企流動資金壓力，全國房屋新開工面積和投資額有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉則表示，下一階段，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障，購租并舉住房制度不斷完善，市場主體趨于理性，房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)發(fā)展。從整體來看，今年前三季度，房地產(chǎn)增加值兩年平均增長4.8%，比上半年回落了1.3個百分點，對整體經(jīng)濟(jì)的影響較平穩(wěn)。
