2021年10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2021年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了解讀：2021年9月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，該數(shù)據(jù)自2015年5月份以來(lái)首次為負(fù)。
70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.19%，跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市平均漲幅為0.19%，漲幅收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)。
一方面" 人、房、地、錢(qián) " 四位一體的聯(lián)動(dòng)調(diào)控新機(jī)制已見(jiàn)成效，全國(guó)各個(gè)能級(jí)城市房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì);另一方面，在“兩個(gè)維護(hù)”的指引下，央行多次召開(kāi)會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多有提及，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)。
樓市告別“金九”，新房?jī)r(jià)格走勢(shì)下滑或持平
金九，作為傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季，也是各大房企“發(fā)力”的時(shí)間。
然而，今年卻有所不同。歷經(jīng)一、二季度在銷(xiāo)售、土拍的狂熱之后，三季度行業(yè)主調(diào)為“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，標(biāo)志性事件則是8月31日國(guó)新辦召開(kāi)“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，闡述住房長(zhǎng)效機(jī)制并首提“人房地錢(qián)”四位一體聯(lián)動(dòng)調(diào)控新機(jī)制，因城施策，因地制宜。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，這是首次提出的新機(jī)制，具有一定的創(chuàng)新性，在“人”上努力實(shí)現(xiàn)住有所居，在“房”上繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，在“地”上優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，包括今年以來(lái)實(shí)行的集中供地等舉措，在“錢(qián)”上加強(qiáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)房者、房企資金面的監(jiān)管，預(yù)計(jì)接下來(lái)工作開(kāi)展將會(huì)圍繞這四個(gè)方面進(jìn)一步深化展開(kāi)。
9月部分城市樓市調(diào)控政策升級(jí) 圖源：中指研究院
在“人房地錢(qián)”四位一體聯(lián)動(dòng)調(diào)控新機(jī)制下，9月新房?jī)r(jià)格應(yīng)聲而落。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;廣州下降0.1%，與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。此外，二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。
圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個(gè)，相比8月份數(shù)據(jù)明顯減少。即便是房?jī)r(jià)漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環(huán)比漲幅其實(shí)相對(duì)不大，僅為0.6%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，分城市來(lái)看，西安、銀川新房?jī)r(jià)格漲幅并列第一，環(huán)比漲幅為0.6%，其次為錦州、無(wú)錫，環(huán)比漲幅為0.5%。整體來(lái)看，漲幅均不高于1%。西安新房市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，加之二手房指導(dǎo)價(jià)的作用，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格保持較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。
整體而言，" 人、房、地、錢(qián) " 四位一體的聯(lián)動(dòng)調(diào)控新機(jī)制下，全國(guó)各個(gè)能級(jí)城市新建商品房的房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)全面回落態(tài)勢(shì)。
二手房?jī)r(jià)格指數(shù)年內(nèi)首降北上廣深也漲不動(dòng)了
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比上月回落1.4個(gè)百分點(diǎn);二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.0%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn);三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.4%，漲幅比上月均回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。
同比漲幅回落，環(huán)比漲幅則呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。9月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。嚴(yán)躍進(jìn)指出，在連續(xù)16個(gè)月二手房房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，8月份二手房?jī)r(jià)格漲幅首次為0，而9月份明確下跌。這和實(shí)際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)本身進(jìn)入明顯的降溫周期。
值得注意的是，9月份一二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為-0.4%、-0.1%、-0.2%，其中一線城市為2020年3月份以來(lái)首次下降。
圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
從9月北、上、廣、深具體成交數(shù)據(jù)可以清晰看出一線城市的二手房交易已“入冬”。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，9月，深圳成交1765套二手住宅，環(huán)比減少13.6%;成交面積169252平方米，環(huán)比減少13.4%。上海成交套數(shù)為11000套，相較于8月份的18000套成交數(shù)據(jù)下降約40%;廣州二手住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)為6198宗，環(huán)比下降27.38%，同比下降56.04%;北京9月二手房成交量只有12575套，相比2020年17259套下調(diào)27 %,環(huán)比下調(diào)21%，創(chuàng)造連續(xù)18個(gè)月的市場(chǎng)最低點(diǎn)。
2021年2月8日深圳市住房和建設(shè)局率先出臺(tái)了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》新規(guī)，首次公布了全市3595 個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。
7月19日，上海房產(chǎn)交易中心對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn);7月23日，確定房貸利率上調(diào)，首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%;8月6日，上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度。
廣州則在8月31日發(fā)布建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知，首批96個(gè)位于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格。
從“價(jià)格核驗(yàn)”、“三價(jià)就低”、“二手房參考價(jià)”到“利率上調(diào)”等一系列政策調(diào)控下，二手房市場(chǎng)回歸平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
對(duì)于一線城市二手房市場(chǎng)價(jià)格的下跌，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)一線城市價(jià)格下跌幅度超過(guò)二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調(diào)控收緊下供需雙方預(yù)期調(diào)整更快。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“從二手房的降價(jià)城市數(shù)量看，9月份達(dá)到了52個(gè)城市。可以認(rèn)為，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。實(shí)際上后續(xù)降價(jià)的動(dòng)作還會(huì)增加。”
今年超500次調(diào)控，平穩(wěn)健康發(fā)展仍為主基調(diào)
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控420次，9月單月累積62次，疊加10月上半月出臺(tái)的調(diào)控新政，2021年房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際累計(jì)已經(jīng)超過(guò)500次。
總體而言，調(diào)控仍圍繞這一個(gè)主線，即“十四五”規(guī)劃明確提出的“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。
2021年9月24日央行貨幣政策例會(huì)則指出要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，“兩個(gè)維護(hù)”進(jìn)一步擴(kuò)充了房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)涵。
對(duì)此，國(guó)海證券分析師夏磊在《實(shí)現(xiàn)共同富裕的房地產(chǎn)路徑》研報(bào)中指出，2020 年，住房占居民家庭總資產(chǎn)比重達(dá) 59.1%，房產(chǎn)已成為我國(guó)居民家庭主要資產(chǎn)。同時(shí)，房產(chǎn)與金融系統(tǒng)高度綁定，房地產(chǎn)相關(guān)收入為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)源，在此背景下，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)不利于社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，9月底央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，此后多次會(huì)議上釋放信貸維穩(wěn)信號(hào)。
10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾答記者問(wèn)時(shí)強(qiáng)調(diào)央行房地產(chǎn)金融工作將長(zhǎng)期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，會(huì)上對(duì)房貸供需關(guān)系、房企“三線四檔”融資管理規(guī)則、境外房企美元債價(jià)格下跌等內(nèi)容做出解答，再次對(duì)市場(chǎng)傳遞出穩(wěn)定信號(hào)。
鄒瀾司長(zhǎng)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的落實(shí)實(shí)施，在實(shí)際執(zhí)行中，特別是對(duì)紅檔企業(yè)，銀行誤解為不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，造成了一些企業(yè)資金鏈緊張。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，后期銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對(duì)踩線房企的信貸措施，特別對(duì)于紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持。
目前，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月房貸利率在年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，其中14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套放貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無(wú)錫、湖州等長(zhǎng)三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市，這表示局部市場(chǎng)住房信貸環(huán)境有所改善。
貝殼預(yù)計(jì)四季度住房信貸環(huán)境繼續(xù)邊際改善，對(duì)首套置業(yè)客群、賣(mài)一買(mǎi)一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，減緩市場(chǎng)調(diào)整壓力。
關(guān)鍵詞： 統(tǒng)計(jì)局 70個(gè)大中城市 金九
