為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，其中重點(diǎn)內(nèi)容為：
1.試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。
2.國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則。
3.按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)
4.本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，條件成熟時，及時制定法律。
5.財政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法(草案)，按程序做好試點(diǎn)各項準(zhǔn)備工作。
房地產(chǎn)稅的出臺，始終牽動著購房者的神經(jīng)。房地產(chǎn)稅將在哪些城市展開試點(diǎn)?征收的具體方案是什么?試點(diǎn)城市的房價是否會下跌?環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)結(jié)合行業(yè)專家的觀點(diǎn)，深入解讀“房地產(chǎn)稅”三個核心問題。
哪些城市會被納入試點(diǎn)?
根據(jù)全國人大常委會的會議決定，由國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則。國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。
那么，具體哪些城市會被納入試點(diǎn)?
目前，市場觀點(diǎn)普遍認(rèn)為第一批試點(diǎn)的城市應(yīng)該優(yōu)先考慮長三角、珠三角、京津冀中的一二線核心城市。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，“《決定》提出為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。因此，此次試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該以房價上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市;同時，扣除抵扣面積以后，對于投機(jī)炒房的多套房的征稅力度可能較大。”
億翰智庫也認(rèn)為，部分市場熱度和房價上漲預(yù)期比較高的城市將更有可能入圍試點(diǎn)城市，預(yù)計北上廣深一線城市以及核心二線城市入圍房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的概率較高。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，“此前網(wǎng)上提及的浙江、深圳和海南納入改革試點(diǎn)我個人認(rèn)為不太可能，因為浙江省各城市的情況差距較大，從省級層面很難操作。反而上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點(diǎn)一二線城市，很有可能會成為首批試點(diǎn)城市。北京由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)較為復(fù)雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會加入試點(diǎn)行列。而海南省一方面由于體量不大，另外一方面為旅居型房地產(chǎn)市場，因此加入試點(diǎn)的可能性也不大，最多是三亞市等熱點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn)。”
至于試點(diǎn)城市的落地，目前普遍預(yù)期2022年就會啟動。
早在2011年，上海、重慶就率先試點(diǎn)征收“房產(chǎn)稅”，但是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上海、重慶的房產(chǎn)稅都存在同樣的問題：覆蓋范圍窄，稅率低。
明源地產(chǎn)研究院指出，上海只針對新購買的二套及以上住房征收，過去買的存量房源不征收，第一套房不征收，人均60平方以下的免征，稅率僅為0.6%，還可按70%價格征收;重慶只對高檔住房和別墅征收，普通住房幾乎不征收。因此，“房產(chǎn)稅”既沒有遏制房價的上漲，也沒有補(bǔ)充多少地方財政。
從概念而言，即將試點(diǎn)的“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”不同。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“房產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)來說的，而房地產(chǎn)稅的范圍更大，包括房產(chǎn)和土地。就此次政策來看，其提到了土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅納稅人。”
房地產(chǎn)稅又將如何確定課稅對象?任澤平指出，“以存量房為基礎(chǔ)征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點(diǎn)效果未達(dá)預(yù)期的原因之一是其課稅對象范圍過小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著一二線城市進(jìn)入存量房時代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎(chǔ)。”
任澤平預(yù)計，我國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場評估價值為征稅基礎(chǔ)，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。“可能采取首套免征和免征面積相結(jié)合的方式，同時對剛需及特殊群體免征。此前上海試點(diǎn)方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預(yù)計此次試點(diǎn)將對免征面積做出調(diào)整以擴(kuò)大稅基。”
明源地產(chǎn)研究院指出，“目前，財政部等透露出來的信息，我國大概率將會按照房產(chǎn)評估值進(jìn)行征收，二手房指導(dǎo)價有望成為重要參考。”
從具體房地產(chǎn)稅的征收辦法來看，或?qū)⒖颊魇辗康禺a(chǎn)稅國家的普遍做法。以韓國“綜合不動產(chǎn)稅”為例，當(dāng)前，綜合房地產(chǎn)稅的課稅對象為公示價格6億韓元以上的房屋(1人1戶為9億韓元以上)，稅率范圍為0.6%-3.0%;對持有3套以上房屋的持有者將采用更高稅率，稅率范圍為1.2%-6.0%，稅率均隨稅基價值而上升。
根據(jù)發(fā)達(dá)國家及上海、重慶經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅率或?qū)⒉扇±圻M(jìn)稅率、平均稅率方式。任澤平認(rèn)為，“此前上海重慶房產(chǎn)稅分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預(yù)計房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市將因城施策，稅率一開始不會太高，但是在力度大于上海和重慶現(xiàn)有試點(diǎn)。”
考慮到中國居民70%的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)上面，房產(chǎn)為居民主要財富資產(chǎn)，按總價值進(jìn)行分級征稅，也是實現(xiàn)共同富裕的應(yīng)有之意。
中指研究院則預(yù)計各個試點(diǎn)城市將在國務(wù)院及相關(guān)部門制定的總體草案基礎(chǔ)上，因地制宜進(jìn)行細(xì)則落地，包括征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等。同時，房地產(chǎn)稅為地方稅的一種，試點(diǎn)城市現(xiàn)階段預(yù)計只針對城市內(nèi)部房產(chǎn)進(jìn)行計算征收，不會跨城聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計。
對房價的影響如何?
本次試點(diǎn)明確了房地產(chǎn)稅改革的三大目標(biāo)。第一、積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革;第二、引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用;第三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
考慮到中央一直在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預(yù)期”，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的出發(fā)點(diǎn)也正是“三穩(wěn)”，而非房價下跌。
值得關(guān)注的是，不少業(yè)內(nèi)人士指出，征收房地產(chǎn)稅增加了房屋所有者的保有成本，在一定程度上抑制投機(jī)需求，同時，短期內(nèi)其會帶來一定的心理沖擊，將會影響房價。
中泰證券政策研究團(tuán)隊就認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅有可能在短期對房價形成壓力，“房產(chǎn)稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴(kuò)張，供大于需的格局將在短期推動房價回落”。
億翰智庫也認(rèn)為，對于試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場，由于2020年疫情后這輪行情主要源于流動性的寬松，頭部需求受益較大，如果房地產(chǎn)稅開征，將有可能在短期內(nèi)影響頭部需求的釋放，從而對二手房和新房市場造成一定的影響。
從韓國2005年推出“綜合不動產(chǎn)稅”后對房價的影響來看，韓國的房價出現(xiàn)了短期的小幅下降，但2006年后又開始繼續(xù)上漲。從長期來看，韓國房價的變動仍受到供求關(guān)系等綜合因素的影響，如2019年起韓國綜合不動產(chǎn)稅的稅率有所提升，但受到流動性環(huán)境等因素的影響，韓國房屋價格在2020年仍加速上漲。
任澤平預(yù)計在當(dāng)前時點(diǎn)推出房地產(chǎn)稅對市場壓力不小，或?qū)⒃斐煞績r波動，但是從長期來看，房地產(chǎn)稅對具體區(qū)域的影響仍取決于市場供求關(guān)系。“根據(jù)國際經(jīng)驗，在供不應(yīng)求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，反之則無法轉(zhuǎn)嫁甚至增加區(qū)域市場壓力。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據(jù)我們的研究，未來中國人口將向都市圈城市群和區(qū)域中心城市集聚，人口流入和流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯分化。”
丁祖昱也認(rèn)為房地產(chǎn)稅與房價下跌不能簡單的劃等號，“結(jié)合歐美、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實行房地產(chǎn)稅之后的市場表現(xiàn)來看，房價預(yù)期主要取決于樓市供需關(guān)系，供地緊俏、需求堅挺的城市房價仍易漲難跌。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅 房價 改革 試點(diǎn)
